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業務論壇:

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房地產業務相關稅收問題解答
作者:   發布時間:2010/8/31 14:19:18
    1、土地增值稅清算過程中對商住一體項目如何計算土地增值稅?

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)文件第一條第二款規定:“開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額!北M管立項時是一個項目,但計算土地增值稅時需要分為兩個項目進行清算,收入及相應稅金完全可以分開計算,至于相關成本如何扣除,國稅發〔2006〕187號第四條第(五)項規定,屬于多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。 

    2、房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費,在土地增值稅清算中如何扣除?

   房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費,應分不同情況處理:

  一、房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的,其發生的設計、建造、裝修等費用,應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

  二、房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的,其發生的設計、建造、裝修等費用,建成后有償轉讓的,應計算收入并準予扣除。

  三、房地產企業利用規劃配套設施(如:會所、物業管理用房),發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用,按以下原則處理:1.建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。

    3、轉讓在建工程應如何繳納營業稅?

    根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第二條第七項規定,單位和個人轉讓在建項目時,不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續,其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅:1.轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發,但尚未進入施工階段的在建項目,按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。2.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目,按“銷售不動產”稅目征收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。該文件第三條第二十項規定,單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。

    4、房地產開發企業開發尚未出售的商品房所占用的土地,是否可以減免城鎮土地使用稅?

    《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》(國稅發〔2004〕100號)規定,除經批準開發建設經濟適用房的用地外,對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。因此,房地產開發企業尚未出售的商品房所占用的土地,不能減免土地使用稅!

    5、房產開發公司將自己開發的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產稅?如果繳納,該如何確定房產稅的原值?

    國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第四項規定,房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付使用的次月起計征房產稅。開發企業利用商品房作售樓部的情況,應自開始使用售樓部的次月起繳納房產稅。作為自用的售樓部,根據《房產稅暫行條例》的相關規定,按照其售樓部房產原值的70%作為房產稅應納稅所得額,再按1.2%的稅率繳納房產稅。

  在房產原值的確認上,應按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)的規定,即對依照房產原值計稅的房產,不論是否記載在會計賬簿的固定資產科目中,均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據相關會計制度的規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的,應按規定進行調整或重新評估房屋原價。

    6、單位將自建住房低于建造價格出售給職工個人,需要繳納個人所得稅嗎?

    財政部、國家稅務總局《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2007〕13號)規定,根據住房制度改革政策的有關規定,國家機關、企事業單位及其他組織在住房制度改革期間,按照所在地縣級以上人民政府規定的房改成本價格向職工出售公有住房,職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益,免征個人所得稅。

  除上述規定情形外,單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工,職工因此而少支出的差價部分(職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額),屬于個人所得稅應稅所得,應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

  對職工取得的上述應稅所得,比照國家稅務總局《關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》(國稅發〔2005〕9號)規定的全年一次性獎金的征稅辦法,計算征收個人所得稅,即先將全部所得數額除以12,按其商數并根據個人所得稅法規定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數,再根據全部所得數額、適用的稅率和速算扣除數,按照稅法規定計算征稅。

    7、房地產開發企業開發的商品房是否繳納房產稅?

    根據國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第一條規定,關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題,鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品,因此,對房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅。但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房,應按規定征收房產稅。

    8、甲、乙兩企業合作建房,在建工程的成本只在甲企業賬上反映,工程尚未竣工,產權證也沒有辦理,F甲、乙兩企業已將房產投入使用,房產稅由哪方繳納?

    根據《房產稅暫行條例》規定,房產稅由產權所有人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的,或者產權未確定及租典糾紛未解決的,由房產代管人或者使用人繳納。因此,甲、乙企業應當分別就自己使用部分的房產繳納房產稅。

    9、房地產開發企業為其他單位代建房屋,如何征收營業稅?

    根據國家稅務總局《關于“代建”房屋行為應如何征收營業稅問題的批復》(國稅函〔1998〕554號)規定,房地產公司取得土地使用權并辦理施工手續后,根據其他單位要求進行施工,并按工程進度預收房款,工程完工后,辦理產權過戶手續,應該按“銷售不動產”征收營業稅。如果房產公司自備施工隊修建房屋,還應按“建筑業”征收營業稅。

    10、房地產企業接受土地使用權投資入股,其土地成本如何確認?

    房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權,根據有關文件的規定,此類情形以財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規定的執行日期為界限,分兩種情況確認土地成本:

  1.自2006年3月2日之后,在投資或聯營環節,已對土地使用權投資確認收入,并對投資人按規定征收土地增值稅的,以征稅時確認的收入作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

  2.在2006年3月2日之前,以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的,被投資企業在土地增值稅清算時,應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

    11、房地產開發公司臨時搭建的售樓處(售樓結束后需要拆除),是否需要繳納房產稅?

    在財政部、國家稅務總局《關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》(財稅地字〔1987〕第003號)第一條中,對房產的解釋如下:房產是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和維護結構(有墻或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或者儲藏物資的場所。財政部、國家稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字〔1986〕第008號)第二十一條規定,凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的,在施工期間,一律免征房產稅。但是,如果在基建工程結束以后,施工企業將這種臨時性房屋交換或者估價轉讓給基建單位的,應當從基建單位接收的次月起,依照規定征收房產稅。

  為此,售樓處(不論是永久性或臨時性的)若符合上述房產定義,均應按規定繳納房產稅,但如果其符合財稅地字〔1986〕第008號文件規定的免稅條件,則可以免繳房產稅。

    12、房地產開發公司出租地下車位使用權,與業主簽訂合同約定使用年限為20年,使用費一次性收取。對這筆收入是否應當繳納土地增值稅?

    根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定,土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志,產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為,因為沒有發生使用權的轉移,不需要繳納土地增值稅,應按照“服務業———租賃業”項目,以5%的稅率繳納營業稅。

    13、單位低價向職工售房是否繳納個稅?

    根據《財政部、國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》(財稅﹝2007)13號)文件第二條規定:“單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工,職工因此而少支出的差價部分,屬于個人所得稅應稅所得,應按照工資薪金所得項目繳納個人所得稅,前款所稱差價部分,是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額!惫境鍪蹆r格高于購置價格的,不涉及職工個人所得稅問題。

    14、房地產企業直接向廠家訂購塑鋼窗如何計稅?

    房地產企業直接向塑鋼窗廠訂購塑鋼窗并由塑鋼窗廠負責安裝,用于商品房建造,取得了增值稅發票;與施工單位簽訂的商品房施工合同不含門窗;此時房地產公司是否還要按塑鋼窗采購安裝總價補繳一道營業稅?房地產企業直接與門窗廠簽訂合同,且該合同額不包括在與施工單位合同總額內,屬于房地產企業分別與兩個施工單位簽訂了不同的施工合同,房地產公司與施工單位均不需要就門窗廠合同額補繳稅款。

  根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第七條規定:納稅人的下列混合銷售行為,應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額,其應稅勞務的營業額繳納營業稅,貨物銷售額不繳納營業稅;未分別核算的,由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額:

 。ㄒ唬┨峁┙ㄖ䴓I勞務的同時銷售自產貨物的行為;

  因此,房地產企業取得門窗廠開具的增值稅發票不完全符合規定,應當就貨物銷售額取得增值稅發票,就安裝勞務營業額取得建筑業發票。

    15、房地產開發企業何時可以停止繳納土地使用稅?

    根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題的規定:“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末!币虼,自2009年1月1日起,房地產企業城鎮土地使用稅納稅義務截止時間為,該塊土地上房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

    16、房地產企業既有銀行借款又有其他借款的,其開發費用如何計算扣除?

    根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條房地產開發費用的扣除問題(三)的規定:“房地產開發企業既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法! 那么,既有向銀行借款,又有統借統還借款,其房地產開發費用計算扣除時,或選擇(一)的計算辦法或選擇(二)的計算辦法,不能同時適用(一)、(二)兩種辦法計算。 

    17、如何計算房地產開發費用?

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定,條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:

  “(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用),是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

  財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

  凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

  18、房地產開發公司將開發產品轉為自用,如何繳稅?

    根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局令2008年第52號)規定:

  “第三條 條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為(以下稱應稅行為)。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規定的勞務,不包括在內。 

  前款所稱有償,是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

  第五條 納稅人有下列情形之一的,視同發生應稅行為:

 。ㄒ唬﹩挝换蛘邆人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人; 

 。ǘ﹩挝换蛘邆人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售,其所發生的自建行為;” 

   根據上述規定,房地產開發企業將開發商品房轉為出租用或固定資產,不需要視同銷售繳納“銷售不動產”營業稅。但用于出租取得的出租收入應繳“服務業”營業稅。

    19、與安裝公司簽訂了一份會所空調購買及安裝的合同,合同內容是包工包料,取得何種發票?

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局令2008年第50號)規定:

  “第五條 一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務,為混合銷售行為。除本細則第六條的規定外,從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為,視為銷售貨物,應當繳納增值稅;其他單位和個人的混合銷售行為,視為銷售非增值稅應稅勞務,不繳納增值稅。 

  本條第一款所稱非增值稅應稅勞務,是指屬于應繳營業稅的交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目征收范圍的勞務。 

  本條第一款所稱從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶,包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主,并兼營非增值稅應稅勞務的單位和個體工商戶在內。 

  第六條 納稅人的下列混合銷售行為,應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業額,并根據其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅,非增值稅應稅勞務的營業額不繳納增值稅;未分別核算的,由主管稅務機關核定其貨物的銷售額: 

 。ㄒ唬╀N售自產貨物并同時提供建筑業勞務的行為;” 

  財政部、國家稅務總局規定的其它情形,是指財政部、國家稅務總局有文件規定某項混合銷售行為“應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業額,并根據其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅,非增值稅應稅勞務的營業額不繳納增值稅”。對于安裝公司提供建筑安裝勞務的同時提供“空調等”屬于混合銷售行為,如果該“空調等設備”是該安裝公司自己生產的,則應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業額,分別繳納增值稅和營業稅,分別開具銷售發票和建筑業發票。如果是外購的則其混合銷售行為,視為提供建筑安裝勞務,繳納營業稅,應開具建筑業發票。

   20、房地產企業的安置房是否要視同銷售交所得稅?

   房地產公司將開發的部分產品,作為取得土地的費用,給了原土地提供商,請問,在進行所得稅匯繳時,是否要將這部份房產視同銷售?如果視同銷售,那土地成本如何確認?

根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)規定:

  “二、企業將資產移送他人的下列情形,因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產,應按規定視同銷售確定收入。 

 。ㄒ唬

 。┢渌淖冑Y產所有權屬的用途。 

  三、企業發生本通知第二條規定情形時,屬于企業自制的資產,應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入;屬于外購的資產,可按購入時的價格確定銷售收入!

   根據上述規定,企業將房屋作為取得土地的費用支付給土地提供商,已經改變了資產的權屬,應視同銷售繳納企業所得稅。

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